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アパート経営の闇(終)【大手メーカーを信用するべからず】

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本日は、アパート経営の闇に迫る最終章

前回まで、アパート経営を行う際の注意点をお伝えしてきた。

 

不動産は、その高額な価格もさることながら、専門的な要素が大きいことから、なかなか素人では判断しづらいことが多い。

それでも、営業マンに任せていれば、家は建つし、賃借人も見つかる。

そして、その後の煩わしい管理業務もお任せできるので、一見簡単に思えてしまう。

 

余程、その営業マンの能力が高く、顧客思いの人であれば、全部お任せでも問題ないのかもしれないが、果たして、そのような営業マンはどれだけ存在するだろうか。

現実は、ほんの一握り、いや、一握りもないかもしれない。

 

やはり、失敗しないためには、営業マンの言いなりになるのではなく、自身でも調査したり、勉強しないといけないだろう。

しかし、中途半端な生半可な知識では、これも破滅を招く恐れがあるので、ここも注意が必要だ。

 

デザイン住宅の罠

 

少しばかり不動産を勉強すると、設計やデザイン、設備などで差別化を図ろうという野心が芽生えることがある。

確かに、周辺のアパートと比べて、魅力あるものになれば有利になるに違いない。

 

問題は、コスト家賃設定だ。

 

例えば、デザイン住宅を建てるとしよう。

周辺にはない斬新なデザインで、目を引くことは間違いないだろう。

しかし、これによって、周辺相場より高い家賃を設定できるかというと、ここはなかなかシビアになる。

 

家賃には周辺相場があり、これより高い家賃というのは、基本的に割高と判断され、敬遠されることが多い。

せっかく、こだわりを持ってデザイン設計しても、報われないとなると完全に骨折り損になってしまうし、何より、収支のバランスが取れなくなり経営に影響を及ぼす。

 

では、このようなデザインでの差別化は、どのような時に有効かというと、建物が老朽化してなかなか賃借人が見つからない場合に、リノベーションするような時だ。

周辺相場よりも高くなってしまえばいけないが、相場内であれば、デザインによる差別化で選択されやすくなるだろう。

時と場合によって、差別化戦略も有効となる。

 

大手信仰からの脱却

 

最後に、大手なら安心という考え方に警笛を鳴らしたい。

 

アパート経営はいろいろとリスクもあり難しそうだけど、大手企業なら、嘘もつかないだろうし、安心な筈だ、と思っている人も多いだろう。

これこそ、「鴨が葱を背負って来る」という典型的などはまりパターンとなる危険性が高い。

 

大手企業は、流石に看板もあり、コンプライアンスも厳しいので、見え透いた嘘はつかないだろう。

しかし、彼らも営利企業であって、ボランティアではない。

基本的に、利益が優先されるのは間違いない。

 

アパートにしても、戸建住宅にしても、大手メーカーは価格が高い。

この高いとうのは、何も絶対額が高いということだけではなく、割高だという意味合いが強い。

 

例えば、デザインも仕様も同じ建物の場合、大手メーカーの方が、価格は高くなる。

大手メーカーは、広告宣伝に多額の費用をかけているので、その分が上乗せされるので原価が高くなる。

そこに、他社より高額な利ざやがオンされるので、売値が高くなる。

 

そして、この他社より高額になった差分を、ブランド料、つまり安心料ということで、顧客が負担することになるのだ。

 

それでも、多少高くても、ずっと面倒みてくてるでしょ、とまだ幻想を抱いているかもしれない。

何度もいうが、彼らは営利企業であり、ボランティアではない。

 

だから、利益にならない仕事はしない。

利益にならなければ、いずれ契約は解消され、縁が切れることになる。

 

一生付き合いたければ、彼らが言うなりの家賃設定をし、また彼らが言うなりの修繕工事を発注し続けなければならない。

まさに、カモになるのだ。

 

これを避けるためには、自身で相場観を養ったり、専門知識を身に着けることが必要になるが、これが難しければ、昨日のブログにも記したように、FPなどの専門家を味方につけるしかない。

アパート経営は、長期戦になるので、長い目でみれば、専門家の経費は微々たるもので必要経費といえよう。

 

どうか、アパート経営をする際は、以上の点を注意して取り組んでいただきたいと思う。

 

 

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