Home building HOUSING

アパート経営の闇④【借地借家法の壁が立ちはだかる】

投稿日:

 

 

今回は、アパート経営の闇にせまるブログ第4弾。

前回は、サブリースの問題について記したが、もう少し深堀していきたい。

 

おさらいになるが、サブリースの大きな問題点は、家賃を減額されることだ。

減額されると、収支計画が狂うことになり、場合によっては赤字となることもあり得る。

 

でも、そんな一方的に減額されるのはおかしい、と思う人も多いだろう。

あくまで、協議の上での判断になるので、オーナーだって、減額の要求を拒否することはできる筈だと。

 

もちろん、契約ごとなので、オーナーは拒否することはできる。

しかし、拒否すると、契約内容にもよるが、サブリース会社側は、一方的に契約を解除することができてしまうから恐ろしい。

 

そんなバカなと思われるかもしれないが、これが借地借家法の威力なのである。

 

サブリースは借地借家法が適用される

 

借地借家法は、借主が手厚く保護される法律だ。

 

サブリース契約は、この借地借家法が適用され、オーナーが賃貸人サブリース会社が賃借人、そして入居者が転借人という関係となる。

そのため、賃借人であるサブリース会社が、借地借家法によって守られることになるのだ。

 

いやいや、確かに、借地借家法で賃借人が優遇されるのは分かるが、このケースの場合、貸主は個人で、借主が事業者だから、同じように適用されるなんておかしいんじゃないの?と思われたかもしれない。

この考えはごもっともなのだが、残念ながら個人の大家さんは、不動産事業者とみなされるのである。

よって、対等な事業者間での取引となるのだ。

 

しかし、あまりにトラブルが多いことから、国(国土交通省)も重い腰をあげ、この家賃減額リスクなどの説明を、管理業者に義務づけるよう制度改正し、違反業者の公表にも踏み切ることにしたのだが、登録自体が任意のため、残念ながらまだ浸透しているとはいいがたい。

 

このような状況のため、オーナー側としては、事前にしっかりと説明を受けることが肝要となる。

家賃減額リスクがあるということを認識していれば、この点を遺漏なく確認できる。

 

解約時のトラブル回避

 

最後に、解約時の注意ポイントを記したい。

 

借地借家法では、借主は、契約期間の途中でも解約することができ、特段の自由は問われない。

一方で、貸主からの中途解約は、正当な事由や立ち退き料などの給付がなければ原則として行うことができない。

 

これをサブリース契約にあてはめると、オーナーが、この業者は信用ならないとして契約期間の途中で解約を申し出る場合、違約金が発生する可能性があるということになる。

 

このように契約したが最後、様々な制約が出てくることになるので、十分注意が必要だ。

不動産は、素人には難しい分野でもあるので、不安な場合は、不動産に強いFP(ファイナンシャルプランナー)などに相談することをお勧めする。

 

専門家に依頼すると、多少の手数料は必要となるが、いざトラブルとなると取り返しがつかなくなるので、必要経費として割り切った方が良いと思う。

へたをすると、破産してしまうこともあり得るので、相談できるプロを味方につけておいた方が、断然いい。

 

くれぐれも、営業マンの口車に乗せられて、勢いや感情で契約してしまうことがないよう、注意してほしい。

 

-Home building, HOUSING
-, ,

執筆者:


comment

メールアドレスが公開されることはありません。 が付いている欄は必須項目です

関連記事

住宅購入の罠!【退職金を住宅ローンの返済に使うと生活破綻する】

  最近、身近の人で、家を買う人が増えている。 子供の進学に合わせての購入というケースが多いが、気に掛かるのは返済の問題だ。   住宅ローンを借りると、大抵の人は35年返済を選択しており、そうなると、 …

アパート経営の闇②【相続税評価減の甘い罠】

  本日は、アパート経営の闇にせまる第2弾となる。 アパートの需給バランスは、飽和状態に陥っており、経営が破綻するケースが後を絶たない。 そう、建てすぎたのだ。   営業マンは、あの手この手で、アパー …

「家は3回建てないと満足するものはできない」は本当か?

    このコロナ禍では、家づくりどころではないかもしれない。 5月の新設住宅着工戸数は、前年同月比12.3%減の6万3682戸と、11カ月連続で減少している。 なかでも、注文住宅などの持ち家は、20 …

住宅ローンを退職金で完済する場合の注意点

  住宅ローンを、退職金で完済する人も多いと思う。 正確にいうと、退職金をあてにして住宅ローンを組んでいるのである。   さらにいうと、退職金をあてにしないと住宅ローンを組めないので、家を買えなくなっ …

ハザードマップによる説明が義務化【不動産購入時の注意点】

  ここのところ、毎年、大水害が発生している。 異常気象が原因だと言われているが、ここまで毎年発生するとなると、もはや異常ではなく常態化していると考えた方がよい。   日本は、古より水害との戦いをして …


eikawa

ストレスフリーの暮らしを追求するeikawaです。
それを実現するための経済的施策、物事の考え方、心身の健康、そして旅行などの趣味を綴っていきます。
現在は、株式投資に全力で取り組み、2021年内のアーリーリタイアを目指しています。
また、元ハウスメーカー社長ならではの住宅に関する視点や、ファイナンシャルプランナー(CFP)としての知識-経験を踏まえた内容をお届けします!

プロフィール詳細 >

カテゴリー