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コロナ禍で浮き彫りになったアパート経営の闇【相続税対策は幻想となった】

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コロナ禍による収入減で、住宅ローンの相談が増えているようだ。

コロナによる影響は、もうかれこれ半年くらい続いているので、多くの家計は日増しに厳しくなっていると思われる。

 

毎月の収入が途絶える、もしくは減少することも厳しいが、当てにしていたボーナスがなくなることもインパクトが大きい。

毎月の超過支出分をボーナスで補う、もしくは、住宅ローンの支払いをボーナス併用している場合は、たちまち破綻してしまう。

 

やはり、ある程度の貯蓄は必要だということになる。

ましてや、貯蓄なしで住宅ローン等の借金をすることは、即、致命傷となりかねない。

 

なかなか貯蓄出来ないという人も多いと思うが、強制的にでもやるしかない。

このブログでも何回か取り上げたが、本多静六式貯蓄法をお勧めする。

 

これは、毎月の決まった収入のうちの4分の1を天引きで貯蓄するというもので、この貯蓄法により、まずは生活費の1年分程度を貯蓄することを目指そう。

1年分の貯蓄があれば、今回のような非常事態にも対応できるし、なにより精神的な余裕ができる。

 

そして、大きな出費は、この貯蓄が出来てからにすることが肝要だ。

決して、周囲の誘惑に惑わされることのないように。

 

アパート経営の誘惑

 

このような住宅ローンの問題もあるが、アパートローンの問題も根深いものがある。

これは、主に相続税対策として活用されることが多いが、この不況下、支払いに支障が生じているケースが増加している。

 

貸家の着工数は、足元は減少に転じているが、直近まではかなり増加していた。

 

【新設貸家着工数】

年度 着工数(千戸) 前年比
平成23年度 289 △0.7
平成24年度 320 +10.7
平成25年度 369 +15.3
平成26年度 358 △3.1
平成27年度 383 +7.1
平成28年度 427 +11.4
平成29年度 410 △4.0
平成30年度 390 △4.9
令和元年度 334 △14.2

 

直近のピークは、平成28年度の427千戸。

5年間で、5割弱も増加しており、一大ブームを巻き起こしていることが分かる。

そこからは一転減少に転じ、今年度は、30万戸程度と予想されている。

 

これは、そもそも、賃貸需要がそれ程あるのか、ということが根本的な問題である。

全国の空き家数は、平成30年の調査で、過去最高の846万戸に達し、空き家率にすると13.55%にのぼる。

 

この空き家が年々増加している状況下、新築の貸家がどんどん増えるという怪現象。

さらに人口は減少しているので、需給バランスでみれば、供給過多であることは間違いない。

 

しかし、この貸家の新築は、商売として行うのではなく、相続税対策として行っていることが問題をややこしくしている。

貸家で儲からなくても、相続税対策として有効なら良いと。

 

確かに、現実にキャッシュフローが回っていれば、その考えも妥当であろう。

しかし、一旦歯車が狂いだすと、一転してしまう。

 

家賃収入が減少し、ローンの支払いの方が多くなってしまうと、月々の支払いは持ち出しとなり、毎月の生活に影響を及ぼしてしまう。

 

一方で、相続税の恩恵が得られるのは、自分が死んだ時だ。

それまでは、当然自身の生活があり、その生活が破綻してしまっては元も子もなくなる。

 

この問題は深刻度が高く、今後の対策にも繋げる必要があるので、明日からのブログで深堀していきたい。

 

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