本日は、アパート経営の闇に迫る最終章。
前回まで、アパート経営を行う際の注意点をお伝えしてきた。
不動産は、その高額な価格もさることながら、専門的な要素が大きいことから、なかなか素人では判断しづらいことが多い。
それでも、営業マンに任せていれば、家は建つし、賃借人も見つかる。
そして、その後の煩わしい管理業務もお任せできるので、一見簡単に思えてしまう。
余程、その営業マンの能力が高く、顧客思いの人であれば、全部お任せでも問題ないのかもしれないが、果たして、そのような営業マンはどれだけ存在するだろうか。
現実は、ほんの一握り、いや、一握りもないかもしれない。
やはり、失敗しないためには、営業マンの言いなりになるのではなく、自身でも調査したり、勉強しないといけないだろう。
しかし、中途半端な生半可な知識では、これも破滅を招く恐れがあるので、ここも注意が必要だ。
デザイン住宅の罠
少しばかり不動産を勉強すると、設計やデザイン、設備などで差別化を図ろうという野心が芽生えることがある。
確かに、周辺のアパートと比べて、魅力あるものになれば有利になるに違いない。
問題は、コストと家賃設定だ。
例えば、デザイン住宅を建てるとしよう。
周辺にはない斬新なデザインで、目を引くことは間違いないだろう。
しかし、これによって、周辺相場より高い家賃を設定できるかというと、ここはなかなかシビアになる。
家賃には周辺相場があり、これより高い家賃というのは、基本的に割高と判断され、敬遠されることが多い。
せっかく、こだわりを持ってデザイン設計しても、報われないとなると完全に骨折り損になってしまうし、何より、収支のバランスが取れなくなり経営に影響を及ぼす。
では、このようなデザインでの差別化は、どのような時に有効かというと、建物が老朽化してなかなか賃借人が見つからない場合に、リノベーションするような時だ。
周辺相場よりも高くなってしまえばいけないが、相場内であれば、デザインによる差別化で選択されやすくなるだろう。
時と場合によって、差別化戦略も有効となる。
大手信仰からの脱却
最後に、大手なら安心という考え方に警笛を鳴らしたい。
アパート経営はいろいろとリスクもあり難しそうだけど、大手企業なら、嘘もつかないだろうし、安心な筈だ、と思っている人も多いだろう。
これこそ、「鴨が葱を背負って来る」という典型的などはまりパターンとなる危険性が高い。
大手企業は、流石に看板もあり、コンプライアンスも厳しいので、見え透いた嘘はつかないだろう。
しかし、彼らも営利企業であって、ボランティアではない。
基本的に、利益が優先されるのは間違いない。
アパートにしても、戸建住宅にしても、大手メーカーは価格が高い。
この高いとうのは、何も絶対額が高いということだけではなく、割高だという意味合いが強い。
例えば、デザインも仕様も同じ建物の場合、大手メーカーの方が、価格は高くなる。
大手メーカーは、広告宣伝に多額の費用をかけているので、その分が上乗せされるので原価が高くなる。
そこに、他社より高額な利ざやがオンされるので、売値が高くなる。
そして、この他社より高額になった差分を、ブランド料、つまり安心料ということで、顧客が負担することになるのだ。
それでも、多少高くても、ずっと面倒みてくてるでしょ、とまだ幻想を抱いているかもしれない。
何度もいうが、彼らは営利企業であり、ボランティアではない。
だから、利益にならない仕事はしない。
利益にならなければ、いずれ契約は解消され、縁が切れることになる。
一生付き合いたければ、彼らが言うなりの家賃設定をし、また彼らが言うなりの修繕工事を発注し続けなければならない。
まさに、カモになるのだ。
これを避けるためには、自身で相場観を養ったり、専門知識を身に着けることが必要になるが、これが難しければ、昨日のブログにも記したように、FPなどの専門家を味方につけるしかない。
アパート経営は、長期戦になるので、長い目でみれば、専門家の経費は微々たるもので必要経費といえよう。
どうか、アパート経営をする際は、以上の点を注意して取り組んでいただきたいと思う。
